Part 1. 아파트와 주택임대차

(01) 주택임대차 보호법

 

1. 입법 목적

주 택 임 대 차 보호 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 인정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다 (주 택 임 대 차 보호 법 제1조). 1970년 들어 인구의 도시 집중으로 서울을 중심으로 하여 무주택 가구의 비율이 크게 증가하면서 주택 임차인의 열악한 지위가 사회적으로 심각한 상황에 이르 렀다. 특히, 임차권 이 권의 등기를 기대하기 어려운 주택 임차인은 소유권 또는 저당권의 취득자 등 제자 대항할 수 없을 뿐만 아니라 임대차 기 간의 확보 라든가 보증금의 반환에서 여러 가지 이 움을 당하게 된다. 따라서 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 임차인을 보호하기 위하여 1981년 3월 5일 주택 임대차 보호법이 공포、시행되었고 1983년 12월 30일 1989년 12월 30일에 이어 1999년 1월 21일, 2008년 8월 21일 자로 대폭 개정이 있었다.

 

2. 적용 범위 이 법은 주거용 건물, 즉 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다. 그러나 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다 (주 택 임 대 차 보호법 제2 조)

1) 주거용 건물의 전부 또는 일부

주 택 임대차 보호법은 주거용 건물에 적용되므로 단 독 주택 (다 가 구 주택 포함), 공동주택(아파트, 연립 주택, 다세대주택 등)에 적용된 다. 주거용 건물의 임대차로 인한 1동의 건물의 전부에 대한 임대차 이건 일부의 임대차 이건 상관없다.

2) 주거겸용 건물

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우, 즉 주거용 건물의 일부가 점포, 사무실, 창고, 공장 등 비주거용 건물로 사용되는 경우도 주택 임대 차 보호법이 적용된다. 그러나 전체적으로 보아  주거용 부분이 주가 되고, 비주거용 부분은 부수적인 경우를 가리킨다. 따라서 주택임대차 보호법의 적용을 받기 위해서 임차인이 임의로 비주거용 건물을 주거용으로 개조하더라도 동법의 적용을 받지 못한다. 

※ 주거용 건물의 일부를 비주거용으로 사용하는 경우에는 주택 임대차 보호법이 적용되지만, 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우는 주택 임 대 차 보호법이 적용되지 않는다.

3) 미등기 전세와 미등기 주택임대차

주택임대차 보호법은 주거용 건물의 등기하지 아니한 전세계약 (채권적 전세)에도 준용된다. 이러한 미등기 전세의 경우 전세금은 임대차 보증금으로 본다.

4) 임대차 주택  미등기 건물인 경우

미 등기 건 물이라도 주택인 이상 주택 임대차 보호법의 적용을 받는다. 따라서 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료되고, 저당권이 설정되어 경매돼 더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있다. 다만, 임대차 계약을 체결하 기 전에 임대하는 사람이 실제 소 유 자 ( 건 축 물 관 리 대장에 의하여 건물 소유자로 확인된 신축 시)이거나 그로부터 임대 권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 보아야 한다.

5) 옥탑과 주택

주택임대차 보호법 제2조 전문에서 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다."라고 규정하고 있다. 그리고 판례는 “주택 임대차 보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에도 불구하고 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 주택 임대차 보호법이 적용되려면 임대차 계약 체결 당시 건물의 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다."라고 하고 있다.라고 하고 있다(대법원 1986.1.21. 선고, 85다 카 1367 판결)  그러므로 위 옥탑이 불법 건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수도 있다는 것은 별론(別論)으로 하고, 위 옥탑은 위 건물의 일부 또는 경우에 따라서는 건물의 종물로서 경락될 것이므로 (서울지법 1998.4.29. 선고, 98나 1163 판결), 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 주거용으로 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 주거용으로 임차하여 사용하였다면 주택 임대차 보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.

 

6) 일 시 사용의 제외

주거용 건물의 임대차 일지라도 일시사용을 위한 임대차 임이 명백한 경우에는 주택임대차 보호법이 적용되지 않는다. 일 시 사용을 위한 임대차인지의 여부는 기간을 위주로 판단하지만 기간 이외에도 임대차의 목적 · 동기 등도 함께 고려하여 판단하여야 할 것이다.

 

7) 주거용 건물의 판단 시기

주 택 임 대 차 보호법이 적용되는 주거용 건물이 되려면 임대차 계약의 체결 당시를 기준으로  하여, 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물 형태가 실질적으로 갖추어져야 한다. 주거용 건물인지 일반 상가 용 건물인지의 판단 기준 시기는 임대차 계약 체결 시로 한다(대판 86.1.21).

 

8) 보호 주체 - 법인인 경우에도 주택 임대차 보 호법이 적용되는가?

1. 주택 임대차 보호법은 무주택자인 서민 (자연인)의 주거 안정을 위하여 제정된 것이므로 법인은 그 보호 대상에서 제외된다(이 설 없음). 그리하여 주택 임 대차 계약상 회사가 이 차인 명의로 된 경우에, 즉 회사가 사원들의 사택으로 사용하기 위하여 주택을 임차하여 입주한 사원 명의로 주민등록을 한 경우에는 이 법의 적용을 받을 수 없다(대판 97.7.11).

 2. 주택 임차인이 주택 임대차 보호법 제3조의 2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차 계 약 증 서 상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인 바, 같은 법 제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 소정의 대항요건의 하나인 주민 등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면,  법인은 원고의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민 등록으로 볼 수 없다 할 것이므로, 원고가 위 아파트를 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비이' 도 피고에 대하여 우선변제권을 주장할 수는 없다 할 것이다(대판 1991 7236).

3. 한국 토지 주 택 공 사, 주 택 사업을 목적으로 하는 지방 공 사, 중소 기 업 기본법 제2조에 따른 중소기업 법인이 임차인인 경우에는 예외적으로 대항력을 인정한다.